澳洲简介
澳洲资源丰富，是矿产和天然资源的出口大国。在全球经济担任着举足轻重的角色。澳洲丰富的资源养育着2500万人口。澳洲旅游业发达，教育业也备受全世界青睐。根据CIA的数据显示，澳洲在2009年的全民总产值GDP为8243亿美金，排名19。个人年产值38,800美元。澳洲有着完善的医疗保险系统，法律和政治体制。在这样的环境里，澳洲无疑对于许多国家来说是个天堂。越来越多的人想要来澳洲移民和求学。在经济和人口快速增长的因素影响下，带动了澳洲的消费和房地产市场。
如果你住在澳洲并打算留在这可爱的国家，那么你至少是要给自己或家人购买一套自住房的。不管经济好坏，置业是一个必须面对的问题。那么，在澳洲适不适合置业和投资呢？
澳洲房地产的历史走势
澳洲房地产市场是有起有落的，但趋势总是上升。根据澳洲统计局的数据显示，从1926年到2006年的80年间，澳洲房地产市场依然平稳上升。升值超过8倍。那就是说，基本是10年就返一倍。80年前的一套价值20万的物业，现在要买至少160万以上。
来源：澳洲统计局和AMP集团。红线：真实房价。蓝线：房价走势
澳洲的人口走势
如果您打算投资澳洲地产，那么你一定不会失望。和中国不同的是，中国的人口正在减少。在中国，基于人口递减，房价上涨，造房效率高，大量的新房建造可能会导致未来30年 出现大量的空置率。如果投资者出现现金流问题，那么回损失很多。现在的业主可能成为未来的负资产。然而，澳洲是一个人口正在增长的国家，在未来需求的持续 增长下，现在的业主会是未来的赢家。澳洲统计局显示，澳洲的本地人口平稳增长，而移民数量在近年飞速的增长。人口是一个国家对物业需求的根本因素，人口增 加代表着对物业需求量的增加。
来源：澳洲统计局 红线：澳洲本地人口自然增长率 蓝线：移民人口增长率
澳洲市场现况
由于澳洲的劳动力和建筑成本远比中国要高，造房率远比中国要低许多，人口的快速增长导致地产市场供不应求。造房率和人口增长率的缺口越来越大，市场的需求也越来越大。在市场的自然定律下，供应不足，需求增大，物业的本身的市场价值会越来越高。
来源：澳洲统计局 红线：人口增长率 蓝线：住宅造房率
房价和人口收入对比
以下是各个发达国家的地产价格和收入对比: 荷兰,西班牙,澳洲,新西兰,英国,法国,爱尔兰,挪威,加拿大,丹麦,瑞典,意大利,美国,芬兰,瑞士,日本,韩国,和德国的比较。澳洲房价和收入的对比的35%，收入涨了，房价也以正比例上涨。然而日本，韩国和德国则是房价涨，但收入却下滑，可能几辈子的人也买不起一套房。
当然，物业对于澳洲人来说是越来越贵了。现在不买，可能以后 就更难买了。由以下的图可以见到房价和购买力的差距是越来越大了。相对的，澳洲的物业价值会不会因为购买力下降而走低呢？大家首先要了解的是房子和其他必 需品一样，是有通货膨胀的。现金对于物业来说是在贬值。在澳洲，物业的市场价值除了在销售该房子时会体现，还会跟据银行做重新审批体现市场价值。评估的市 场价值代表了银行在考虑所有风险系数后认可的价值。很多有经验的投资者就会很好的利用这点去创造更多的财富。
红线：物业价格 蓝线：购买能力
当物业越是买不起，就越多人需要租房子，物业就越容易出租， 租金也就越高。这时银行对物业的评估也就越高。如果需要用钱或是购买别的物业时，只需按照比例在租金可以支付增值部分的利息的基础上贷款就可以了。这时的 贷款是不需要业主从自己的腰包里掏钱的。这也是理财最理想的结果Free Finance，利用别人的钱给你免费的增大自己的资产。
澳洲的投资前景
投资者最看重的是投资的总投入，预计回报，回报周期和风险。当然，有的人喜欢不稳定的投资项目，因为风险大回报大，但那属于短线投资。澳洲地产绝对是一个长线投资，作为投资者，我们更看重的是投资回报的稳定性。
回报稳定性主要是看租赁市场的需求和可持续增长。基于物业是 必须品的特性，市场的需求是不断的。建筑成本上涨和银行的谨慎贷款政策，开发商利润越来越小和风险越来越高，改良住宅造房率和人口增长率的缺口是需要非常 漫长的时间。这些情况造就了租赁市场稳定和可持续增长的大前提。
空置率就是体现租赁市场强度的最佳数据。在过去的30年里，澳洲空置率最高也就不到5%。代表了同期的100套出租物业最差也就会有4.5套物业空置。不像中国一线城市空置率达到40%。和中国不同，澳洲的空置住宅一般在不便利，远离市区的郊区。这些空置物业是真正不增值，没有好回报的物业。所以只要选好投资物业的地点，风险的系数是可以降到最低。
在2008年末，空值率下降至2%，更有数据显示2009控制率曾一度下跌至1%。可见澳洲的租赁市场是如此的供不应求。
红线：租赁市场空置率
时间杠杆和金钱杠杆
澳洲物业的投资回主要是看未来的增值空间和周期。在澳洲投资物业的投入一般是20%的购买价。银行对于澳洲物业很有信心，但也非常谨慎。银行愿意贷款80%给投资者，并以该物业为抵押。租金收入也被认可为供款能力的一部分。那么20%的投入要多久才可以回本呢？绝大多数国家是一样，澳洲的物业和通货膨胀率是成正比的。澳洲的通货膨胀率政策是控制在3%。那么如果物业的增值按照通货膨胀率来看，每年增长3%，按照复利的计算 F=P*(1+r)^n。一套60万澳币的物业投入为12万，那么这12万会在7年左右回本。但澳洲的物业一般是5-7%的回报率。那么也就是说2-3年就能回本12万。
来源：澳洲统计局 蓝线：总体CPI指数 红色虚线：真实CPI指数
澳洲是一个充满热情和希望的国家，失业率一直维持在5%左右，经济强，机会多。绝大多数人都有好的职业，好的收入。在澳洲男性平均收入为$65,000，而女性为$55,000。投资或移民澳洲都将会是一个不错的选择。
总结
以上内容仅为宏观分析澳洲地产市场，帮助华人朋友了解澳洲市场。个别物业挑选还需专家指导。如有任何关于置业和投资的疑问，请于我联系。
